Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – ważne postanowienia
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest umową rozpoczynającą proces przeniesienia własności lokalu. Na mocy umowy przedwstępnej strony (sprzedający i kupujący) zobowiązują się do zawarcia umowy ostatecznej tzw. przyrzeczonej. Czas pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a przyrzeczonej, strony wykorzystują na przygotowania wszelkich formalności koniecznych do przeprowadzenia planowanej transakcji.
Umowa przedwstępna – co musi zawierać?
Kodeks cywilny w art. 389 mówi wyraźnie, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli przenoszącej własność mieszkania). Powinny się w niej znaleźć informacje dotyczące:
- Stron umowy, czyli kupującego i sprzedającego, ich adresy zamieszkania, serie i numery dowodów osobistych
- Przedmiotu umowy, czyli mieszkania, podanie jego powierzchni użytkowej w metrach kwadratowych, a także informacja o wpisie do księgi wieczystej, numer księgi wieczystej powadzonej przez Sąd Rejonowy (podać miejscowość, w której sąd się znajduje)
- Ceny lokalu stanowiącego przedmiot umowy
W umowie przedwstępnej warto też wskazać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to wprawdzie konieczne, ale jeżeli nie zostanie wyraźnie określona data zawarcia umowy docelowej, to każda ze stron może wyznaczyć pasujący jej termin. Gdy strony wyznaczą różne terminy, obowiązujący będzie ten, który wskaże strona, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie. Art. 389 par. 2 kodeksu cywilnego przewiduje również sytuację, w której strony w umowie przedwstępnej nie określają terminu zawarcia umowy ostatecznej, a w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej nie zawierają umowy przyrzeczonej – w takim wypadku prawo stanowi, że strony nie mogą już domagać się jej zawarcia.
Umowa przedwstępna powinna spełniać także ogólne wymagania dotyczące umów, czyli zawierać tytuł (umowa przedwstępna), a także datę oraz miejsce jej podpisania. Pod umową muszą znaleźć się podpisy stron (gdy nieruchomość stanowi własność małżonków, oboje muszą podpisać umowę przedwstępną, brak podpisu jednego z nich może powodować jej nieważność). Umowę przedwstępną sporządza się w dwóch identycznych egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Zobacz również Rynekmieszkaniowy.pl umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Czy umowa przedwstępna wymaga formy aktu notarialnego?
Nie jest to warunek konieczny, ale brak formy aktu notarialnego wiąże się z pewnym ryzykiem. Jeżeli bowiem jedna ze stron wycofa się z zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie będzie mogła dochodzić jej zawarcia przed sądem. W takiej sytuacji stronie poszkodowanej pozostaje jedynie wystąpienie do sądu z roszczeniem odszkodowawczym z tytułu kary umownej (o ile takie rozwiązanie przewidziano w umowie przedwstępnej). Podsumowując: jedyną (wątpliwą) zaletą umowy przedwstępnej, nie mającej formy aktu notarialnego, jest jej bezkosztowość, ale wiąże się z poważną niepewnością, czy do realizacji umowy w ogóle dojdzie. Sprzedający może bowiem znaleźć w międzyczasie kupca oferującego korzystniejszą cenę, z kolei kupującemu może trafić się jakaś atrakcyjniejsza oferta zakupu, z której zechce skorzystać.
Nadając umowie przedwstępnej formę aktu notarialnego zapewniamy sobie pewność, że do sprzedaży dojdzie nawet wtedy, gdy druga strona zechce się z niej wycofać. Orzeczenie sądu zastępuje w takim wypadku zgodę uchylającego się kontrahenta .Po uprawomocnieniu się orzeczenia sądowego następuje wykonanie umowy. Postępowanie sądowe wydłuża oczywiście całą sprawę, ale doprowadza do zrealizowania umowy i gwarantuje przeprowadzenie transakcji. Sporządzenie umowy przedwstępnej przez notariusza daje pewność, że znajdą się w niej wszystkie istotne postanowienia, notariusz zadba również o to, aby wpis roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej znalazł się w księdze wieczystej nieruchomości. Forma aktu notarialnego wiąże się oczywiście z koniecznością poniesienia kosztów. Wysokość wynagrodzenia notariusza określona została w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości i zależy od ceny sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna z zadatkiem
Zadatek to finansowe zabezpieczenie interesów stron zawierających umowę przedwstępną. Jest to kwota jaką kupujący mieszkanie (lub inną nieruchomość) przekazuje przy zawarciu umowy przedwstępnej stronie sprzedającej lokal. Wysokość zadatku jest kwestią ustaleń między stronami. Na ogół wynosi około 10% wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Informacja o przekazaniu zadatku w określonej wysokości musi znaleźć się w umowie przedwstępnej.
W razie wykonania umowy przyrzeczonej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny lokalu. Jeżeli do transakcji nie dojdzie z winy osoby kupującej – sprzedający zatrzyma zadatek. Gdy wina leży po stronie sprzedającego, kupujący ma prawo żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli do sprzedaży nie dojdzie z przyczyn niezależnych od obu stron, zadatek zostaje zwrócony kupującemu.
Źródło: Kodeks cywilny – ustawa z 23 kwietnia 1964, Dz.U.1964bnr. 16 poz. 93
