Jak ustalić wartość rynkową mieszkania? Sprawdzamy!

Sprzedaż nieruchomości nieodzownie wiąże się z wyceną jego wartości. Proces wyceny nieruchomości powinien przebiegać zgodnie z zasadą obiektywizmu, a także brać pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na wycenę mieszkania.

Czynniki wpływające na wartość mieszkania

Wartość mieszkania zależy od czynników obiektywnych oraz subiektywnych. Czynnikami, które najmocniej rzutują na cenę mieszkania są:

• uregulowany stan prawny nieruchomości,
• lokalizacja (odległość od centrum miasta, połączenie komunikacyjne, dostęp do parkingu, bliskie położenie sklepów, lokali usługowych, parków, placów zabaw, kościoła, szkół, żłobków, przedszkoli itp.),
• wysokość czynszu,
• cechy twarde mieszkania (metraż powierzchni użytkowej, piętro, rozkład pomieszczeń, rok budowy bloku, stan techniczny, wyposażenie).

Samodzielna wycena mieszkania

Większość właścicieli mieszkań rozpoczyna wycenę nieruchomości od samodzielnego oszacowania jego wartości. Nieświadomie, w tym celu wykorzystują metodę porównawczą. Polega ona na określeniu cech posiadanego mieszkania oraz porównaniu ich z innymi nieruchomościami o podobnych parametrach (to samo osiedle, piętro, podobny metraż, porównywalny standard wykończenia, wysokość czynszu).

Nieruchomości do porównania zazwyczaj poszukują na portalach ogłoszeniowych. Jest to najprostsza z opcji, ponieważ w Internecie bez trudny odnajdziemy co najmniej kilka mieszkań, do których możemy porównać naszą nieruchomość. Do samodzielnej wyceny mieszkania należy podejść z dużym dystansem oraz obiektywizmem ponieważ to co my uważamy za zaletę, dla kupującego może być wadą, (szczególnie jeśli chodzi o czynniki subiektywne takie jak lokalizacja, singiel będzie miał inne potrzeby niż młode małżeństwo z małymi dziećmi).

Wycena mieszkania przez Internet

Jeżeli nie jesteśmy w stanie obiektywnie ocenić wartości naszego mieszkania z pomocą przyjdą nam profesjonaliści. Wiele serwisów internetowych oferuje nam darmową wycenę nieruchomości. Aby skorzystać z takiej możliwości należy podać kilka najistotniejszych cech mieszkania takich jak metraż, rozmieszczenie oraz liczba pokoi, rok budowy bloku, lokalizacja.

Wycena online poprzez aplikację internetową zazwyczaj jest uśrednioną ceną nieruchomości za dany kwartał w konkretnym mieście. Bardziej zaawansowane narzędzia oferują analizę porównawczą nieruchomości o zbliżonych parametrach. Metoda ta jest bardziej obiektywna niż samodzielne określenie wartości mieszkania. Należy jednak pamiętać, że jest to tylko statystyka wykonana przez aplikację i może wkraść się błąd w wycenie nieruchomości.

Wycena nieruchomości przez pośrednika w obrocie nieruchomościami

Chcąc sprawnie sprzedać mieszkanie zazwyczaj decydujemy się na usługi agencji nieruchomości. Pośrednik dzięki wieloletniemu doświadczeniu na rynku nieruchomości może precyzyjnie wskazać nam wartość sprzedawanego mieszkania. Orientuje się on bowiem jaka jest tendencja (wzrost, spadek) cen nieruchomości w danej lokalizacji, potrafi obiektywnie ocenić wyposażenie mieszkania oraz jego stan techniczny, co właścicielowi mieszkania może przysporzyć wiele kłopotu z powodu sentymentu.

Zazwyczaj wstępna wycena i wszelkie konsultacje z agencjami są darmowe. Płatność następuje jedynie gdy dokonamy sprzedaży za pośrednictwem agencji.

Wycena profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość sporządza operat szacunkowy, który ważny jest przez rok. Podczas przygotowywania wyceny rzeczoznawca majątkowy ma do dyspozycji bazę aktów notarialnych, wgląd w księgi wieczyste oraz plany zagospodarowania przestrzennego a także rejestry cen transakcyjnych, dzięki czemu w bardzo skrupulatny sposób jest w stanie określić wartość nieruchomości. Analiza wykonana przez rzeczoznawcę jest bardzo dokładna i uwzględnia najwięcej czynników warunkujących cenę mieszkania.

Rzeczoznawca jednak nie bierze pod uwagę takich czynników jak moda na daną dzielnicę. Czynnik taki może znacznie zmienić cenę mieszkania. Wycena profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego jest odpłatna. Cena zależy od wybranego przez nas eksperta. Nie istnieje żaden cennik usług rzeczoznawców majątkowych. Ceny podane przez rzeczoznawców mogą być skrajnie różne, dlatego decydując się na tego typu wycenę warto zrobić rekonesans i wybrać specjalistę, który nie okaże się najdroższym na rynku. Warto jednak pamiętać, że rzeczoznawca także ponosi koszty związane z wyceną nieruchomości (koszt dokumentacji źródłowej, na podstawie której dokonuje się wyceny).

Stając przed wyborem sposobu wyceny nieruchomości należy wziąć pod uwagę, czy jesteśmy w stanie samodzielnie wykonać obiektywną wycenę, czy zależy nam na czasie, jaką kwotę zamierzamy przeznaczyć na wycenę. Od tych czynników będzie zależał nasz wybór oraz dokładność wyceny mieszkania. Jeśli obawiamy się, że nie sprostamy wycenie, warto udać się do profesjonalisty.
Przystępując do sprzedaży nieruchomości pamiętajmy jednak, że wycena mieszkania to zupełnie inne zagadnienie niż jego faktyczna cena. Potencjalny kupujący może negocjować cenę i nabyć mieszkanie za niższą sumę niż początkowa wycena.

Więcej wiadomości z rynku mieszkaniowego na rynekmieszkaniowy.pl