Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – jak sprawnie przeprowadzić?

Posiadając umowę najmu czy to lokalu mieszkaniowego czy usługowego na czas określony, często postawieni jesteśmy przed problemem konieczności wcześniejszego rozwiązania umowy. Zarówno wynajmujący jak i najemca chronieni są przez zapisu umowne, które często nie przewidują możliwości wcześniejszego zakończenia umowy. Brak takich zapisów mógł wynikać ze zwykłej nieroztropności stron lub z celowego działania. Zawarcie umowy najmu na czas określony podyktowane mogło być różnymi przesłankami, które w trakcie trwania umowy miały prawo ulec zmianie czy utracić na aktualności.

W takim przypadku jedyną szansą na „uwolnienie” się od niechcianego najemcy bądź zrezygnowanie z niepotrzebnego wydatku jest porozumienie z drugą stroną kontraktu. Jedynym problemem może być tutaj niechęć drugiej strony kontraktu do dokonywania w niej zmian. Tutaj pozostaje nam jedynie poszukiwanie argumentów „za”. Jeżeli jesteśmy najemcą możemy wprost i szczerze wykazać, że nie stać nas na dalsze ponoszenie kosztów i liczymy na zdrowy rozsądek wynajmującego, który zamiast uzyskiwać dochód z lokalu będzie miał w nas dłużnika. Taki argument zwykle wystarcza, aby z niepewnym lokatorem rozstać się bezproblemowo i szybko. Nieco inny problem możemy mieć jeżeli jesteśmy stroną wynajmującą. Lokatorzy, którym podoba się dana nieruchomość, niechętnie będą skłoni odpuścić atrakcyjną dla nich umowę. Możemy w takim przypadku uciec się do pewnych prób premiowania, na przykład obniżenie kwoty ostatnich czynszów lub pomoc w poszukiwaniu innego lokalu.

Jeżeli tylko uzyskamy słowne porozumienie z drugą stroną naszej umowy to możemy przystąpić do sporządzenia tak zwanej umowy rozwiązującej za porozumieniem stron. Na szczęście polskie prawo obwarowane jest zasadą swobody zawierania umów i możemy to wykorzystać negocjując nową umowę czy to z najemcą lub wynajmującym. Tylko od nas zależy jakie zapisy będą regulować nasze rozstanie się. Oczywiście nie możemy zapomnieć o podstawowych elementach jakie muszą się w takim porozumieniu znaleźć. Należy tu zaznaczyć, że taka umowa powinna być zawarta na piśmie, to uchroni nas przed konsekwencjami niedorozumienia czy też wycofania się drugiej strony z jej założeń.

Głównymi składowymi rozwiązania umowy najmu za porozumieniem są:

• miejscowość i data;
• określenie stron umowy – należy podać możliwie jak najwięcej danych – imię, nazwisko, pesel, adres lub jeżeli podmiotem jest firma jej nazwa, nip i/lub krs, adres; ewentualne pełnomocnictwa;
• dodanie zapisu, że jest to porozumienie tych stron w zakresie rozwiązania umowy najmu
• określenie umowy najmu, kiedy, gdzie była zawarta i oczywiście jakiego lokalu dotyczyła
• określenie warunków wypowiedzenia – od kiedy obowiązuje, czy obwarowane jest jakimiś dodatkowymi ustaleniami
• określenie warunków ostatecznego rozliczenia mediów, kaucji i innych kosztów
• podpisy stron

Przeczytaj także: rozwiazanie umowy najmu za porozumieniem stron

Co ważne takie porozumienie powinno być sporządzone w tylu egzemplarzach, ile jest stron zainteresowanych i warto to zawrzeć w treści umowy. Można dodatkowo uzasadnić powód zawarcia takiego porozumienia, im więcej informacji zawierać będzie porozumienie, tym mniejsze ryzyko że będzie ono wadliwe.

Warto, aby dodać zapisy, że w momencie zdawania lokalu strony sporządzą protokół zdawczo – odbiorczy, który stanowi najlepszą metodę na zabezpieczenie swoich ewentualnych roszczeń wobec byłego najemcy w przypadku zniszczeń lub przeciwnie – może być obroną przed próbą przypisania winy za dokonanie ubytków w lokalu.

Przeczytaj także: protokół przekazania mieszkania

Warto by zawierał określenia, że strony nie posiadają wobec siebie żadnych roszczeń finansowych.